Денвер: 16 офисных башен, лучше всего подходящих для переоборудования в жилые дома

В городе Денвер теперь есть более четкое представление о том, какие проблемные офисные здания в центре города заставят лучших кандидатов переехать в жилые дома, что является частью более масштабных усилий, призванных облегчить инвесторам и застройщикам задачу.

Согласно исследованию, которое Денвер поручил глобальной архитектурной фирме Gensler провести, Денвер назвал 16 зданий главными кандидатами на переоборудование, а за ними еще 13, которые получили высокие оценки с точки зрения конвертируемости.

«Башни в центре города – совсем другое дело сносить. Было бы жаль тратить их зря», — сказала Дженнифер Рэмси, администратор адаптивного повторного использования в Департаменте общественного планирования и развития Денвера.

Меньше сотрудников ходят в офис после большого перехода на удаленную работу во время пандемии, а в Денвере количество сотрудников в центре города в июне составляло лишь 60% от уровня 2019 года, согласно данным High Frequency Economic Update от Downtown Denver Partnership.

Хотя этот рост превышает показатель, близкий к 50%, наблюдаемый в национальном масштабе, регион борется с избытком офисных помещений. По данным чикагской брокерской фирмы Savills, уровень вакантных площадей в Денвере составляет 26,8%, а в центральном деловом районе — около 40%.

Не имея возможности обслуживать свои долговые платежи за счет поступающей арендной платы, владельцы нескольких знаковых зданий города испытывают стресс до такой степени, что в конечном итоге им может грозить лишение права выкупа. Это создало ощущение безотлагательности поиска альтернативных вариантов использования массивных построек, чтобы дать нынешним владельцам или кредиторам, находящимся на крючке, пандус для выхода до того, как здания начнут медленно разрушаться и в конечном итоге сноситься.

Денвер запустил пилотную программу по двум перестройкам, не включенным в исследование, чтобы упростить процесс и создать более гибкие нормативные критерии и строительные нормы, сказал Рэмси. Например, в одном здании перила лестничной клетки были недостаточно высокими по нынешним нормам, но все еще функционировали.

«Также обсуждались некоторые финансовые стимулы», - сказала она.

Исследование Генслера было сосредоточено на пяти районах центра города: Центральном деловом районе, Юнион-Стейшн, Административном центре, Северном Капитолийском холме и Капитолийском холме. Из 69 зданий, первоначально рассмотренных в этом районе, 29 были признаны сильными кандидатами на переоборудование жилых домов, расположенных в основном в центральном деловом районе и на Северном Капитолийском холме.

Были исключены новые здания, которые по-прежнему предпочитают арендаторы, и старые постройки с низкой долей вакантных площадей. Для проверки зданий также использовались сроки окончания аренды и финансовое состояние долга, использованного для покупки здания. И планы этажей, которые требовали бы слишком много места или слишком дорого стоили бы, чтобы переключиться, были исключены.

Если здание приходит в упадок, то есть арендная плата не может покрыть выплаты по долгам, его стоимость падает. И чем ниже падает цена, тем больше шансов, что разработчик сможет вмешаться и попытаться совершить конверсию. Многие здания еще не построены, но Денвер работает над тем, чтобы предотвратить нисходящую спираль, а также решить еще одну проблему, которая у него есть, - слишком малое количество единиц жилья.

По оценкам Zillow, в метро Денвера не хватает 70 000 единиц жилья. Хотя в центре города уровень вакантных жилых помещений выше, чем в других частях агломерации, из-за высоких темпов жилищного строительства, он составляет лишь одну пятую от уровня вакантных площадей, наблюдаемого в офисных помещениях.

Короче говоря, адаптивное повторное использование или переустройство жилых помещений предлагают способ решить две проблемы одновременно и вдохнуть новую жизнь в центр города, заменив сотрудников жильцами.

По данным Downtown Denver Partnership, в центре Денвера насчитывается 46 500 жилых единиц, что примерно вдвое больше, чем в 2010 году. Добавление дополнительных 7500 единиц посредством 29 конверсий, выявленных в исследовании Генслера, будет означать увеличение на 16%.

Мы надеемся, что меньшие размеры квартир могут повысить доступность, которой катастрофически не хватает в Денвере, а также повысить эффективность конверсии.

«Нам действительно интересно увидеть, как это жилье может удовлетворить потребности людей с любым доходом», — сказал Эндрю Илтис, вице-президент по планированию и воздействию на общество в Downtown Denver Partnership.